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Mais qui est propriétaire du 2, rue de Valenciennes ?

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La façade de l’immeuble

Il y a quelques jours, j’ai fait une petite note sur l’histoire du 2, rue de Valenciennes et j’ai évoqué son actuel propriétaire. Aujourd’hui, pour continuer mon petit cycle, je vais essayer de répondre à cette question que vous vous posez tous, mais qui est la SNC 2 rue de Valenciennes ?

Réponse courte : une boite aux lettres.
Réponse longue : une boite aux lettres.

 

Cette Société en Nom Collectif, qui ne comporte pas de personnel, est en effet domiciliée par Sofradom au 102, avenue des Champs-Élysées à Paris, une adresse qui héberge un peu plus d’un millier d’entreprises. Plutôt que d’utiliser les Champs, j’aurais bien proposé la domiciliation par la même société au 155 de la rue du Faubourg saint-Denis, à moins de cinquante mètres de la propriété. C’est deux fois moins cher, mais il paraît que c’est aussi beaucoup moins classe…

Blague à part, une domiciliation de ce genre est assez fréquente et ne porte pas à conséquence, ça donne juste envie de creuser un peu plus.

La fiche d’identité de la SNC indique deux co-gérants, MM. Juan Oliver Mateu et Lasa Ignacio Donato. Ce dernier se présente comme membre « d’un petit groupe familial », formé avec ses frères et sœur et son « vieil oncle ». Même si l’aspect familial semble exact, une simple enquête journalistique aurait montré une situation bien différente…
Le registre du tribunal de commerce indique en effet que la SNC 2 rue de Valenciennes est détenue par trois sociétés distinctes, qui se sont réunies pour l’Assemblée Générale le 26 septembre 2011 :

  • Dolsaprom 2000 SLU, qui détient 1% des parts. Cette société espagnole est représentée par M. Ignacio Lasa Georgas1.
  • Guelnor SL, qui acquière à cette occasion 1% des parts, société espagnole représentée par M. Miguel Oliver Vicens2.
  • Pezulu Holding BV, détenant les 98% restants, société hollandaise représentée par ANT Management (Netherlands) BV, elle-même représentée par M. Pieter Bosse.

Cette dernière société est particulièrement intéressante : Pour l’avocat de M. Lasa, elle est simplement domiciliée à Amsterdam par ANT Management. Pourtant, le compte-rendu de l’AG est formel, non seulement ANT représente la SNC, mais en plus elle envoie un salarié, M. Pieter Bosse, qui préside l’Assemblée en tant que représentant l’actionnaire majoritaire. On est très loin d’une simple domiciliation comme Sofradom qui se contente de réexpédier le courrier.

D’autant que M. Pieter Bosse n’est pas n’importe qui au sein de ANT. Son profil Linkedin montre qu’il était « Managing Director » de ANT Trust and Corporate Services NV, maison-mère de ANT Management, de 2007 à 2013. Il était même, en 2010 et 2011, « Interim Managing Director » de ANT Caribean.
Les documents de la chambre du commerce des Pays-Bas montrent également que ANT est administrateur (« Bestuurder ») de Pezulu, avec le titre de « directeur ».

ANT trust, qui fait aujourd’hui partie du groupe luxembourgeois SGG, est une société financière présente dans le monde entier et notamment dans des paradis fiscaux. Les services rendus par cet ensemble de société couvrent la domiciliation et la gestion, bien sur, mais aussi l’optimisation fiscale.

Notons que rien ne prouve que les propriétaires de l’immeuble utilisent les services de société outre-mer (ce qui ne serait de toute façon pas illégal en soi) : la chambre du commerce néerlandaise n’enregistrant pas les actionnaires s’ils ne sont pas uniques, on ne peut connaître directement les actionnaires de Pezulu. De fait, les Pays-Bas sont déjà considérés comme un paradis fiscal européen.

Car, je vous le dis tout net, j’ai beaucoup de mal à croire M. Lasa Georgas lorsqu’il dit que ce montage financier ne génère aucun avantage fiscal. Je ne m’avancerai pas sur ce sujet, car je suis loin de maîtriser l’art de la finance, mais la technique consistant à faire remonter les bénéfices vers un pays à la fiscalité faible est a priori un grand classique. Est-elle utilisée dans ce cas ? Les huit derniers comptes sociaux sont disponibles ici, je suis preneur de toute explication, notamment sur les capacités à se désendetter lorsque le résultat net est négatif.

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  1. Il y a des variantes dans l’ordre des noms, mais a priori il s’agit de la même personne.
  2. Plusieurs indices tendent à montrer que Miguel Oliver Vicens fait partie de la famille de Juan Oliver Mateu.

Une histoire du 2, rue de Valenciennes

Cadastre Vasserot

Cadastre Vasserot, entre 1810 et 1823

Si vous lisez cette note, vous devez déjà être au courant, mais qu’importe : depuis le début du mois de janvier 2013, l’association Droit au Logement et le collectif Jeudi Noir soutiennent l’occupation d’un immeuble dans le Xe arrondissement de Paris, rue de Valenciennes. (Et, oui, je suis à la pointe de l’actualité…)
Les propriétaires de l’immeuble, comme d’habitude dans ce genre de cas, ont engagé une procédure pour obtenir l’expulsion des occupants. Après quelques péripéties juridiques, le jugement a été mis en délibéré au 11 septembre. Les habitants auront alors une vision un peu plus précise de leur devenir, sachant qu’ils n’ont de toute façon pas vocation à demeurer sur place.
Beaucoup de choses ont été dites sur cet immeuble, et ça fait quelque temps que je voulais faire une série de billet dessus.
Petit aperçu historique de l’immeuble et de sa rue :
Si l’on remonte au début du XIXe siècle, la rue de Valenciennes n’existe pas. Le cadastre de Vasserot, dessiné entre 1810 et 1836, nous montre en effet un seul îlot gigantesque dont seules les franges sont bâties. L’îlot est limité au Sud par la rue de Paradis, à l’Est par la rue du faubourg saint-Denis, à l’Ouest par la rue du faubourg Poissonnière, et au Nord par le chemin de ronde de la barrière de saint-Denis qui deviendra le boulevard de la Chapelle. La barrière, c’est bien entendu la barrière d’octroi qui fixait alors la limite de Paris.
Cette situation ne va pas perdurer longtemps. Dès 1823, la rue La Fayette traverse l’îlot en diagonal. Une première partie de ce qui constitue aujourd’hui la rue de Valenciennes est ouverte en 1827, entre la récente rue La Fayette et l’actuelle rue saint-Quentin, comme on le voit sur le plan parcellaire Vasserot-Bellanger (sous le nom de rue Charpentier).
Ce n’est qu’à la fin du second empire que la rue de Valenciennes, qui a pris ce nom en 1845, débouche enfin sur la rue du faubourg saint-Denis. A l’époque, la parcelle n’était pas divisée et allait jusqu’à l’angle des deux rues. Et c’est probablement vers 1910 que cette division a lieu, puisque c’est la date de construction des bâtiments principaux de la parcelle, et celle de l’inscription aux hypothèques d’une cour commune entre la parcelle occupée et la parcelle d’angle nouvellement créée.
On retrouve la trace de l’immeuble dans un permis de construire en date de 1985, qui prévoit la démolition du hangar occupant la cour principale et la création d’un accès pour les voitures sur la rue de Valenciennes, et dans une demande de ravalement en 1992.
En 1993, une portion du sous-sol, à près de 18 mètres sous la surface, est expropriée pour permettre le passage du RER E alors en travaux.

C’est en mars 2004 que le propriétaire actuel, la société en nom collectif du 2, rue de Valenciennes, acquière l’ensemble pour un prix de 2 765 000 €. Un temps envisagée par le ministère, la réquisition de l’immeuble n’est plus à l’ordre du jour, car la SNC a mis en vente l’immeuble. La mairie de Paris, toujours en recherche d’emplacement pour développer le parc social dans cette zone en déficit, souhaite logiquement le préempter. Aux dernières nouvelles, les négociations achopperaient sur l’aspect financier, la ville de Paris ne proposant que 4 300 000 € (plus-value de 56 %) quand la SNC demande 7 200 000 € (plus-value de 160 %).
En absence d’accord amiable, c’est le juge de l’expropriation, intégré au TGI de Paris, qui aurait a fixer le prix de vente, en le justifiant par comparaison de ventes équivalentes, afin de ne spolier aucune partie.

Si vous avez noté que je n’ai pas encore parlé de la surface du bâtiment, c’est qu’en absence de relevé des bâtiments, il y a une incertitude sur cette surface : dans un document juridique, les propriétaires donnent une superficie de 1 745 m², quand le permis de construire de 1985 n’en donne que 1 348, alors que l’ensemble immobilier n’a pas fait l’objet de travaux d’agrandissement depuis. Il y a là une incohérence sur laquelle la justice devra se pencher.